現(xiàn)在用貸款買房的人越來越多，但是真正了解貸款的人還是很少的，很多的東西都是一知半解，就來給大家總結(jié)貸款買房要了解的知識。
1、等額還款，額度也是會變的
很多人認(rèn)為合同約定了還貸利率，選擇了等額還款，每個月還的錢應(yīng)該是一樣多的，但是這是錯的，事實(shí)上，每年的還款金額都是不一樣的。
房屋貸款利率一般有兩個因素決定：基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率。如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整，第二年的一月，每月還款金額也會調(diào)整。如果上一年度房貸優(yōu)惠利率發(fā)生了調(diào)整，例如由七折調(diào)整到八折，每月還款金額也會發(fā)生調(diào)整。
2、如何選擇貸款銀行
有一些銀行約定到20%以上才能允許提前還款，太苛刻了。如果能夠選擇還款要求不是太嚴(yán)厲的銀行，會比較方便。小銀行一般比較寬，但是如果需要辦信用卡之類的，銀行之間的區(qū)別還是很大的，還是要謹(jǐn)慎選擇。
3、提前還款的方式
一次性付清：非常好理解，歸還所有剩余貸款本金。比較省利息。
期限不變，額度減少：每月壓力減少，基本不省什么利息。
提高還款額，縮短期限：省利息，銀行一般不辦。
4、提前還款的流程
如果是部分還款，要先去銀行預(yù)約，填一張申請單，在約定還款時間，然后將錢存入，然后再去銀行辦理還款就可以了。如果是全部還款，就要進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程，退保險，注銷房屋抵押等。
5、還款方式的選擇
有提前還款計劃的人事，建議選擇等息還款，個月還的多，因?yàn)楸窘疬€的比較多，非常的節(jié)約利息，如果選擇等額還款，前兩年繳納了大多數(shù)的利息，再提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當(dāng)然更加省利息了。
6、如何計算每月還款額
貸款合同中一般都會有還款的公式：每月還款額=本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)次冪/[（1+月利率）還款月數(shù)次冪-1]。月利率 = 年利率÷12。
有一種特殊情況， 就是當(dāng)一月份的時候，如果上一年度基準(zhǔn)利率發(fā)生了調(diào)整，一月份的還款額如何計算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。
這個時候需要首先根據(jù)剩余本金，核定一個月度還款額，按照天分別計算利息，估計這個時候12月份一定是按照31天計算了，所以，調(diào)整利息，就被銀行狠狠的宰上一刀。
7、如何計算本月還款利息
本月還款利息的計算：
本月利息 = 剩余本金 × 月利率
本月歸還本金 = 每月還款額 - 本月利息
8、注意！不要選擇大月提前還款
大月是指有31天的月份，提前還款的利息按照日計息，算天數(shù)的時候會多算一天。日利率=年利率÷360，一年有365天，如果按天計算會多交幾天利息。如果發(fā)放款日不還還款日的話，發(fā)放款日和還款日之間的日期也是需要計算利息的。
9、房貸是優(yōu)惠的融資方式
合理負(fù)債有利于規(guī)劃個人理財，而且房貸是便宜的融資方式，能夠房貸的時候，盡量使用房貸，讓自己的資金能夠投放到更高投資回報的領(lǐng)域，大膽投資對個人真是很重要，同時房貸也能有效的降低通貨膨脹風(fēng)險，參與瓜分別人的存款行列中。
10、要知道！最開始還的都是利息
有人貸款20年，每月還2000元，還了兩年，認(rèn)為已經(jīng)還了5萬元了，其實(shí)這種理解是十分錯誤的，開始還的都是利息，沒有多少本金，基本上也就還了2萬本金吧，所以，最開始是還的都是利息而已。
這些常識，大家還是多多了解一些比較好，如果要貸款買房的話，懂得些常識，才不會輕易上當(dāng)受騙，在辦理貸款時更加順手。
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